주변에서 "집 언제 사냐"는 질문을 들을 때마다 솔직히 좀 답답했습니다. 저는 지금 월세로 살면서 남은 돈을 미국 주식에 넣고 있는데, 수익률을 보면 이게 훨씬 합리적이거든요. 실제로 S&P 500 ETF만 꾸준히 모아도 연평균 10% 이상 수익이 나오니까요. 그런데 막상 부모님이나 주변 사람들은 "집 없으면 불안하지 않냐"라고 물으십니다. 일반적으로 한국에서는 내 집 마련이 필수라고 알려져 있지만, 제 경험상 월세+주식 조합도 충분히 괜찮은 선택지입니다.
월세 살며 주식하는 전략, 실제로 괜찮을까
일반적으로 집을 사야 안정적이라고 알려져 있지만, 저는 3년째 월세에 살면서 미국 주식에 집중 투자하고 있습니다. 제가 투자하는 방식은 간단합니다. 매달 일정 금액을 ISA 계좌에 넣고, 애플·테슬라 같은 우량주나 S&P 500 ETF를 사는 겁니다.
여기서 ETF(Exchange Traded Fund)란 여러 종목을 한 번에 담은 펀드를 주식처럼 거래할 수 있게 만든 상품을 의미합니다. 쉽게 말해 삼성전자 한 종목만 사는 게 아니라, 미국 500개 우량 기업을 한 번에 사는 셈이죠.
실제로 S&P 500의 15년 수익률을 보면 약 7배 상승했습니다(출처: S&P Global). 2010년에 1억을 넣었다면 지금 7억이 된 거예요. 서울 아파트의 연평균 수익률이 6~7% 정도인 걸 감안하면, 미국 주식의 15.5%(10년 평균) 수익률은 확실히 매력적입니다.
제가 월세를 선택한 이유는 크게 세 가지입니다.
- 자산 유동성: 주식은 필요할 때 바로 현금화할 수 있어 급전이 필요한 상황에 유리합니다
- 주거 유연성: 직장이나 생활환경이 바뀔 때 이사가 자유롭습니다
- 높은 수익률: 부동산 대출 이자를 내는 것보다 주식 수익률이 더 높다고 판단했습니다
물론 월세 누적 비용이 만만치 않다는 반론도 있습니다. 하지만 제 경험상 월 100만 원 월세를 내더라도, 그 돈으로 아파트 대출 이자를 내는 것보다 주식 투자 수익이 더 컸습니다.
장기투자 관점에서 본 자산배분 전략
일반적으로 부동산은 레버리지를 활용하면 수익률이 더 높다고 알려져 있지만, 제 경험상 주식도 장기 보유하면 레버리지 없이도 충분한 수익을 냅니다. 핵심은 "시장 타이밍을 맞추려 하지 않는 것"입니다.
저는 매도 타이밍을 잡는 데 완전히 재능이 없다는 걸 일찍 깨달았습니다. 그래서 아예 타이밍 자체를 포기하고 정액 적립식으로 계속 사 모으는 전략을 택했어요. 시장이 떨어지면 "세일이네?" 하고 더 사고, 오르면 "수익 났네?" 하고 그냥 놔둡니다.
여기서 MDD(Maximum Drawdown)란 투자 기간 중 최대 낙폭을 의미합니다. 쉽게 말해 내 자산이 최대 얼마나 빠질 수 있는지를 나타내는 지표죠. S&P 500의 역사적 MDD를 보면 금융위기 때 57%, 코로나 때 34%까지 빠진 적이 있습니다(출처: Federal Reserve Economic Data).
솔직히 이 정도 낙폭은 멘탈 관리가 쉽지 않습니다. 제 자산 1억이 한 달 만에 6,600만 원으로 줄어든다고 상상해 보세요. 실제로 2022년 하반기에 제 계좌도 20% 가까이 빠졌을 때 좀 불안했습니다. 하지만 그때 팔지 않고 버텼더니 2023년에 다시 회복했어요.
자산배분 측면에서 제가 지키는 원칙은 이렇습니다.
- 비상금은 별도 보유: 생활비 6개월치는 항상 예금으로 확보
- 투자금은 5년 이상 안 쓸 돈: 단기 자금은 절대 주식에 넣지 않음
- 분산 투자: 개별 종목보다는 ETF 중심으로 리스크 분산
일반적으로 부동산은 한 곳에 몰빵 해야 한다고 알려져 있지만, 주식은 오히려 분산이 가능하다는 게 장점입니다. 제가 애플 하나에만 올인하지 않고 S&P 500 ETF를 주로 사는 이유도 여기 있습니다.
주거안정과 투자, 둘 다 잡을 수 있을까
일반적으로 결혼하면 집이 필요하다고 알려져 있지만, 저는 아직 미혼이라 그 체감이 크진 않습니다. 다만 주변 기혼 친구들을 보면 아이가 생기면서 생각이 완전히 바뀌더라고요. "애 학군 때문에", "안정적인 환경 때문에" 결국 집을 사게 되더군요.
제 생각엔 월세+주식 전략은 "지킬 것이 없을 때" 최적화된 방법입니다. 저처럼 혼자 살면서 직장 위치에 따라 유연하게 이동할 수 있다면 굳이 집을 살 필요가 없어요. 하지만 가족이 생기면 얘기가 달라집니다.
여기서 ROI(Return on Investment, 투자수익률)란 투입한 자본 대비 얼마의 수익을 냈는지 보여주는 비율입니다. 쉽게 말해 1억을 투자해서 1,500만 원을 벌었다면 ROI는 15%인 거죠.
월세의 ROI를 계산해 보면 재미있는 결과가 나옵니다. 제가 월 80만 원 월세를 내면 연간 960만 원이 나가는데, 만약 이 돈을 주식에 넣어서 연 10% 수익을 낸다면 1,056만 원이 됩니다. 물론 세금과 변동성을 감안해야 하지만, 장기적으로는 월세를 내면서 투자하는 게 나쁘지 않다는 계산이 나옵니다(출처: 한국은행 경제통계시스템).
다만 제가 놓치고 있는 부분도 있습니다. 바로 "주거 안정성"이에요. 집주인이 갑자기 집을 팔겠다고 하면 이사를 가야 하고, 계약 갱신 때마다 월세가 오를 수 있습니다. 실제로 작년에 제 월세도 10만 원 올랐거든요.
그래서 제 최종 계획은 이렇습니다. 미혼일 동안은 월세로 살면서 주식 자산을 최대한 불립니다. 결혼 시기가 다가오면 그때 모아둔 자산으로 집을 살지, 아니면 배당주로 월세를 커버할지 결정하려고 합니다. 배당 수익만으로 월세를 낼 수 있다면 그것도 하나의 방법이니까요.
솔직히 월세+주식 전략이 모두에게 정답은 아닙니다. 제 경험상 이 방법은 젊고, 미혼이고, 주거 이동이 자유로울 때 가장 효율적입니다. 하지만 가족이 생기거나 안정적인 주거 환경이 필요한 시점이 오면 집도 고려해야 합니다. 중요한 건 "지금 내 상황에 맞는 선택"을 하는 거예요. 저는 당분간 이 전략을 유지하면서 미국 우량주를 계속 모을 계획입니다. 여러분도 본인의 라이프스타일과 목표에 맞춰 현명하게 선택하시길 바랍니다.